Guida Agenzia delle Entrate 2025: come acquistare casa senza errori e con tutte le agevolazioni

Perché questa guida è importante

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida aggiornata (aggiornamento marzo-2024) che riassume le principali regole da seguire quando si acquista un’abitazione.
L’obiettivo: aiutare chi compra casa a conoscere prima le imposte, i benefici, i requisiti, evitare sorprese fiscali e sfruttare al meglio gli strumenti disponibili.

Dal punto di vista della tua associazione, che lavora per i consumatori (benissimo!): è un documento da segnalare ai cittadini, perché accendere la consapevolezza prima è fondamentale per evitare che venga usata poca informazione a vantaggio delle imprese immobiliari o dei notai.

I passaggi fondamentali da sapere

1. Chi è il venditore e come cambia l’imposizione fiscale

A cambiare molto quando si compra casa è da chi si compra (privato? impresa?) e in che condizioni (vendita con o senza IVA). E la guida lo spiega bene.

Se si acquista da privato (o impresa che vende esente iva) ? imposta di registro proporzionale al 9%.

• Imposta ipotecaria e catastale fisse (ad esempio 50 €) quando è privato/impresa esente iva.
• Se si acquista da impresa soggetta a IVA, allora: IVA (aliquota ordinaria o ridotta se ci sono agevolazioni), imposta di registro fissa (es: 200 €), imposta ipotecaria e catastale fisse (es: 200 €) etc.
  Importante: i numeri esatti variano e la guida aggiorna spesso i valori fissi o le percentuali.

2. Le agevolazioni “prima casa”

Per molti acquirenti la grande speranza è ottenere le agevolazioni “prima casa”. La guida dedica un capitolo completo.
Ecco i punti chiave:

• Se si acquistano da privato (o impresa esente iva) ed è la prima casa: l’imposta di registro scende al 2% (anziché 9%).
• Le imposte ipotecaria e catastale, in questi casi, restano fisse (es: 50 € ciascuna) quando da privato.
• Se la vendita è soggetta a IVA e si ha il beneficio “prima casa”: l’IVA può essere ridotta (es: 4%), e imposta registro/ ipotecaria/ catastale fisse (es: 200 €) se applicabili.
• Ci sono requisiti: ad esempio che l’abitazione non sia di “lusso” (cat. A1, A8, A9) oppure che chi acquista trasferisca la residenza nel comune entro un certo termine.
• Novità: il capitolo “under 36” è stato aggiornato – la guida lo segnala.

3. Il sistema “prezzo-valore”

Una cosa che spesso fa discutere: come si calcola la base imponibile per le imposte quando si acquista. La guida ricalca le norme sul sistema “prezzo-valore”, ovvero in certe situazioni le imposte si calcolano non sul prezzo effettivo, ma sul valore catastale rivalutato. solovalori.com

4. Attenzione a controlli e documenti

La guida sottolinea che è fondamentale verificare dati catastali, ipotecari, la presenza di eventuali gravami, che l’immobile sia libero da vincoli, che il contratto e l’atto siano coerenti. Agenzia delle Entrate
Quando si è consumatori — come i membri dell’associazione — è essenziale che chi compra sappia: passi, spese occulte, imposte, tempi.

Le opportunità e le insidie che vedo (da consumatore esperto)

Opportunità

• Maggiore trasparenza: grazie alla guida, un potenziale acquirente può arrivare all’appuntamento con il notaio “con le idee chiare”.
• Agevolazioni: per chi ha diritto alla “prima casa”, il risparmio fiscale può essere significativo.
• Consapevolezza: l’associazione può usare questa guida per fare una checklist da dare ai soci, per evitare sorpresa al closing.

Insidie

• Molti non sanno che requisiti servono per avere l’agevolazione e restano fuori perché perdiscono un termine o non trasferiscono la residenza in tempo.
• Chi acquista da impresa soggetta a IVA rischia di trovarsi con costi molto più alti se non sa che l’imposta va fissa o se l’IVA è elevata.
• Il valore “ufficiale” su cui si calcolano le imposte potrebbe essere diverso dal prezzo reale, con possibili riflessi su imposte future o rivalutazioni.
• Documenti: se qualcosa non è in ordine (catastale, ipotecaria) possono nascere contenziosi o costi extra.

Quali sono le “azioni concrete” che l’associazione può proporre ai consumatori?

Ecco qualche suggerimento che potete includere nella vostra attività di informazione e tutela:

• Checklist pre-acquisto: basata sulla guida dell’Agenzia, includere: controllo categoria catastale, eventuali gravami, verifica che si possa ottenere la “prima casa”, che l’atto rispetti i requisiti.
• Seminari brevi: spiegare in linguaggio semplice la differenza tra acquisto da privato vs impresa, cosa cambia in termini di imposte.
• Materiale informativo: creare una ‘infografica’ che riassuma le aliquote e le imposte fisse (es: 2% registro + 50€ ipotecaria/catastale) per i casi “prima casa”.
• Alert aggiornamenti: monitorare le novità normative — la guida lo segnala nel capitolo “under 36” e altre modifiche recenti. Fisco Oggi+1
• Supporto personalizzato: per soci/consumatori che stanno per comprare, offrire un breve servizio di pre-verifica documentale (anche solo indicativo) basato su quanto la guida consiglia.

La guida dell’Agenzia delle Entrate è uno strumento essenziale per chi compra casa — non solo per capire quanto si paga, ma come evitare errori. Se acquistare casa è uno dei momenti più importanti della vita finanziaria di una persona, allora essere preparati equivale a salvaguardare i propri diritti e risorse.
Per l’associazione che difende i consumatori, questo tipo di informazione rappresenta un potente alleato: veicolando il messaggio “non entriamo in un impegno alla cieca”, si rafforza la fiducia e si riducono le occasioni di sfruttamento.

SCARICA LA GUIDA

Puoi scaricarla o consultarla direttamente al seguente link:
?? Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali (pdf) Agenzia Entrate+2Agenzia Entrate+2

Oppure puoi consultarla nella versione online:
?? Sezione “L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali” sul sito Agenzia delle Entrate Agenzia Entrate