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SUPERBONUS E VARIAZIONE CATASTALE: QUANDO E COME FARLA

21 ottobre 2024

Associazione Consumatori

Il Superbonus, introdotto dal Decreto Rilancio (Decreto-Legge n. 34/2020), ha rappresentato una delle principali agevolazioni fiscali per incentivare interventi di efficientamento energetico e miglioramento antisismico. Tuttavia, uno degli aspetti spesso trascurati riguarda la relazione tra Superbonus e le variazioni catastali. In questo articolo, esamineremo le principali scadenze e gli adempimenti necessari per coloro che devono procedere con la variazione catastale in relazione ai lavori coperti dal Superbonus.

Cos'è la Variazione Catastale?

La variazione catastale è una modifica nella rappresentazione o nella classificazione di un immobile nel Catasto. Questa modifica può avvenire per diversi motivi, come ampliamenti, ristrutturazioni o cambi d'uso dell'immobile. Nel contesto del Superbonus, è fondamentale garantire che la situazione catastale dell'immobile sia conforme e aggiornata, poiché la presenza di irregolarità catastali potrebbe precludere l’accesso alle agevolazioni fiscali.

Quando è necessaria una Variazione Catastale?

La variazione catastale diventa necessaria quando i lavori di ristrutturazione, miglioramento o efficientamento energetico comportano modifiche fisiche o funzionali dell'immobile. Ecco alcuni esempi di interventi che potrebbero richiederla:

  • Modifiche delle superfici o del volume dell’immobile (es. ampliamenti);
  • Creazione di nuovi spazi abitabili (es. sottotetti o garage);
  • Cambi d’uso di locali.

La norma prevede che l’immobile, per poter accedere al Superbonus, sia regolare sotto il profilo edilizio e catastale. Qualsiasi difformità rispetto alla situazione dichiarata potrebbe inficiare l’ottenimento del beneficio fiscale.

Scadenze per la Variazione Catastale

L’adempimento della variazione catastale deve essere effettuato prima della conclusione dei lavori e prima della richiesta di accesso al Superbonus, per garantire che i dati catastali siano allineati alla situazione reale dell’immobile. Infatti, al termine dei lavori di ristrutturazione o efficientamento, uno degli step fondamentali per poter ottenere il Superbonus è presentare l'asseverazione finale. Prima di questa fase, è necessario che tutte le variazioni catastali siano già state comunicate all’Agenzia delle Entrate.

In sintesi, i proprietari devono assicurarsi che:

  1. Prima dell’inizio dei lavori: l’immobile sia regolarmente accatastato e in regola con le norme edilizie;
  2. Alla fine dei lavori: siano comunicate all'Agenzia delle Entrate tutte le eventuali modifiche strutturali.

Sanzioni e Conseguenze in Caso di Mancata Variazione

La mancata variazione catastale può avere conseguenze importanti, non solo in termini di accesso al Superbonus, ma anche in termini di sanzioni amministrative. Le irregolarità catastali possono comportare multe, ma anche problemi in caso di vendita o trasferimento dell'immobile. In più, la non conformità catastale può portare alla perdita del diritto all’agevolazione fiscale e obbligare il proprietario alla restituzione delle somme già ottenute.

La variazione catastale è un adempimento cruciale per chi intende usufruire del Superbonus. È importante, dunque, che i proprietari di immobili interessati si attivino per tempo, verificando la regolarità catastale prima dell’inizio dei lavori e, qualora necessario, aggiornando i dati catastali prima della chiusura degli interventi. Un'attenta gestione delle scadenze e della documentazione catastale garantirà non solo l'accesso alle agevolazioni, ma anche la conformità dell'immobile rispetto alle normative vigenti.

Effettuare la variazione catastale è un processo che richiede la presentazione di una documentazione all'Agenzia delle Entrate per aggiornare i dati relativi a un immobile. Questa operazione può essere eseguita tramite il servizio telematico dell'Agenzia o affidandosi a un professionista abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. Vediamo nel dettaglio i passaggi per eseguire la variazione catastale.

1. Verifica della Situazione Attuale dell'Immobile

Prima di procedere con la variazione catastale, è necessario verificare che la situazione dell'immobile corrisponda ai dati presenti in Catasto. Per fare ciò, puoi richiedere una visura catastale che mostra informazioni come:

  • La categoria e classe catastale;
  • Le superfici dichiarate;
  • La rendita catastale;
  • La destinazione d’uso.

Se vi sono discrepanze o se sono stati fatti interventi sull’immobile che non sono ancora stati aggiornati al Catasto (es. ampliamenti, ristrutturazioni, cambi d'uso), sarà necessario procedere con la variazione.

2. Redazione della Dichiarazione di Aggiornamento Catastale (DOCFA)

La variazione catastale si effettua tramite la compilazione e la presentazione del modello DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati), un software gratuito fornito dall’Agenzia delle Entrate, usato dai tecnici abilitati per presentare gli aggiornamenti catastali.

Il tecnico incaricato dovrà inserire tutte le informazioni relative all'immobile, descrivendo le modifiche apportate, come ad esempio:

  • Nuova distribuzione degli spazi interni;
  • Ampliamenti o riduzioni di superficie;
  • Modifiche strutturali o variazione della destinazione d’uso.

3. Presentazione della Variazione Catastale

La dichiarazione di variazione catastale deve essere presentata telematicamente tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate. Per farlo, il professionista incaricato utilizza il software DOCFA e allega la documentazione necessaria, inclusi disegni tecnici (planimetrie) e dichiarazioni che giustificano la variazione.

4. Pagamento delle Imposte

Per completare la variazione catastale, potrebbe essere necessario pagare alcune imposte catastali, come i diritti fissi catastali. Il pagamento può essere effettuato tramite modello F24 o altri canali abilitati dall’Agenzia delle Entrate.

5. Aggiornamento del Catasto

Una volta che la variazione catastale è stata inviata e accettata dall'Agenzia delle Entrate, l'aggiornamento sarà visibile nella visura catastale dell'immobile. A questo punto, l’immobile sarà conforme alla situazione reale e potrà essere utilizzato per finalità fiscali o per accedere a incentivi, come il Superbonus.

6. Tempistiche

Le tempistiche per l'aggiornamento del Catasto variano a seconda della complessità dell'intervento e dei tempi tecnici dell’Agenzia delle Entrate. Di solito, l’aggiornamento richiede pochi giorni dalla presentazione telematica, ma è importante programmare la variazione con un certo anticipo rispetto alla chiusura dei lavori, specialmente nel caso di agevolazioni fiscali.

7. Affidarsi a un Professionista

Per garantire che la procedura venga svolta correttamente e nei tempi previsti, è sempre consigliabile affidarsi a un tecnico abilitato. Questi professionisti sono in grado di gestire tutta la pratica e risolvere eventuali complicazioni o discrepanze con la massima efficienza.

Conclusioni

Effettuare la variazione catastale è un passo fondamentale per chi ha effettuato modifiche strutturali o funzionali a un immobile. Oltre a essere un requisito per l’accesso a bonus fiscali come il Superbonus, consente di mantenere l’immobile in regola con le normative vigenti e di evitare problemi futuri, come sanzioni o difficoltà nella compravendita.

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