ACQUISTARE CASA DAL COSTRUTTORE? ECCO COME NON AVERE BRUTTE SOPRESE

ACQUISTARE CASA DAL COSTRUTTORE?

I consigli di A.E.C.I. per non avere brutte sorprese

Acquistare una casa in costruzione può presentare aspetti positivi e aspetti negativi.

Da un lato è fuori discussione il risparmio sul prezzo di acquisto dell’immobile: siamo almeno intorno al 10-20%. Dall’altro dobbiamo riconoscere l’esistenza di qualche rischio: dallo slittamento della data di consegna  al pericolo che l’impresa edile fallisca e che l’acquirente perda le somme versate come anticipo.

Nel caso in cui il costruttore fallisca prima della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà, che di solito avviene quando i lavori sono terminati, solo i creditori dotati di garanzie reali sull’immobile (come la banca che ha finanziato la costruzione con ipoteca) potranno far valere le proprie ragioni.

Gli acquirenti privi di garanzie specifiche difficilmente riusciranno a recuperare le somme versate come caparra o acconto, se non pagando due volte le somme già versate.

Vediamo come è possibile tutelarsi, alla luce anche di quanto prevede il Decreto Legislativo 122 del 20 giugno 2005, che è intervenuto offrendo un pacchetto completo di tutele alla parte più debole, l’acquirente.

Obbligo garanzia fideiussoria (art. 2). Il costruttore è obbligato a prevedere la garanzia fideiussoria sulle somme versate in acconto dall’acquirente, sino al trasferimento della proprietà. In tal modo, il costruttore deve restituire all’acquirente tutte le somme riscosse (incluso il valore di ogni altro eventuale corrispettivo). Se il costruttore non rilascia la polizza fideiussoria, il contratto di acquisto sottoscritto si considera nullo.

La fideiussione può essere anche a “contenuto progressivo” per garantire gli importi che vengono riscossi dal costruttore nel corso del tempo, ovviamente entro il limite dell’importo che dovrà essere dal costruttore incassato prima del trasferimento della proprietà.

La fideiussione, inoltre, deve prevedere la “rinuncia al beneficio della preventiva escussione” del debitore principale: ciò significa che l’acquirente può rivolgersi subito alla banca o alla compagnia di assicurazione, senza dover prima tentare di recuperare il proprio credito presso il costruttore.

Polizza decennale (art. 4). Il costruttore deve consegnare una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale, a garanzia del risarcimento dei danni materiali derivanti da eventuale rovina (totale o parziale) dell’immobile o da gravi difetti di costruzione. L’effetto della polizza è a partire dalla data di ultimazione dei lavori.

Contratto preliminare d’acquisto (art. 6). Deve contenere obbligatoriamente, oltre ai dati di acquirente e venditore (dati anagrafici, partita IVA, ecc.), l’identificazione catastale dell’immobile, la descrizione  completa delle caratteristiche tecniche, eventuali convenzioni urbanistiche, vincoli o ipoteche, i tempi massimi di costruzione e consegna, il prezzo complessivo, le modalità di pagamento, eventuali Imprese appaltatrici, gli estremi della richiesta e del permesso di costruire e i dettagli della fideiussione.

Diritto di prelazione (art. 9). In caso di vendita all’asta la legge garantisce all’acquirente il diritto di prelazione, se la casa è adibita ad abitazione principale.

Modalità di pagamento. In genere, si segue l’andamento dei lavori: il 6% del costo totale alle fondamenta, il 12% al completamento delle strutture portanti e un po’ di più (ca. il 13%) alla posa della pavimentazione. E così via, sino al termine del pagamento, che avverrà a rogito concluso.

GLI 8 CONSIGLI DI A.E.C.I. LAZIO PRIMA DELL’ACQUISTO:

1.       Informatevi sull’affidabilità dell’impresa o della cooperativa;

2.       Visitate altre case costruite dall’impresa costruttrice;

3.       Verificate che il costruttore sia coperto da una fideiussione bancaria e dall’assicurazione decennale;

4.       Verificate i requisiti professionali di progettisti e impiantisti;

5.       Controllate che il terreno sia di proprietà del costruttore e che sia edificabile;

6.       Richiedete documenti e titoli abilitativi (permesso di costruire, DIA, Certificato di destinazione urbanistica);

7.       Leggete il capitolato: devono essere indicati tipo e qualità dei materiali e l’elenco delle ditte installatrici;

8.       Considerate con attenzione le misure reali dell’immobile, facendo attenzione all’incidenza dei muri perimetrali, dei balconi, delle verande, ecc.

Per approfondimenti e chiarimenti vi invitiamo a visitare il sito www.euroconsumatori.eu  e, naturalmente, nel caso in cui abbiate bisogno di assistenza, rivolgetevi agli esperti di A.E.C.I.: sono disponibili nelle sedi A.E.C.I. a voi più vicine, alla mail helpdesk@euroconsumatori.eu o sulla CHAT ON LINE del sito.

Susanna Giannachi – s.giannachi@euroconsumatori.eu

A.E.C.I. Lazio