Considerazioni sulla responsabilità degli agenti immobiliari e consigli per i Consumatori

I problemi dei Consumatori con gli agenti immobiliari sono diventati più frequenti.

Un sempre maggior numero di persone vogliono conoscere se e in che misura sussiste una responsabilità tanto civile quanto, addirittura, ed eventualmente penale in capo all'agente immobiliare.

Anzitutto pare corretto rilevare che spesso le domande che vengono poste, pur avendo chiaro il problema di fondo quale conseguenza di un disagio non colgono esattamente nel segno, motivo per cui non è inusuale che il Consumatore si rivolga a una consulenza rappresentando quello che ritiene possa essere il c.d. “nocciolo della questione” mentre se a margine viene svolta un attenta e scrupolosa indagine conoscitiva potrebbero emergere criticità diverse.

Ecco il motivo per cui chiunque voglia approcciare questo genere di verifica potrebbe procedere anzitutto in questo modo:

1. Studio dei documenti scritti fra cui il conferimento d'incarico e gli scambi di comunicazioni tra le parti (Cliente e Agente immobiliare).

2. Verifica di conformità della tempistica e di quanto prodotto tenuto conto delle consuetudini su piazza.

3. Aggiornamento della giurisprudenza cominciando dalle pronunce della Cassazione e anche di Cassazione penale.

4. La giurisprudenza di merito, cioè le corti di primo e di secondo grado.

5. Le massime del Notariato.

A margine di ciò si può ritenere di avere un quadro se non esaustivo perlomeno esteso di quelli che sono gli obblighi in capo all'agente immobiliare laddove la figura non è disciplinata solo da alcune norme ben individuate, come quella del “mediatore” per esempio ma la stessa può sconfinare in altri ambiti attraverso l'applicazione di quei sacri crismi storici del nostro codice civile, quali sono ad esempio la buona fede e la diligenza nelle trattative che portano a una serie di indagini di natura giuridica molto diversificate.

Alcuni principi noti alla giurisprudenza che possono essere condivisi a titolo meramente informativo sono:

1. Concorre l'onere di diligenza in capo al mediatore di informare le parti di tutte le questioni a lui note, influenti sulla sicurezza dell'affare. La capacità patrimoniale delle parti è, sicuramente, un elemento di rilievo per la sicurezza e risulta erroneo ritenere che la norma ex art. 1759 c.c. non possa trovare applicazione alle condizioni personali e patrimoniali relative alle parti.
2. Il mediatore, pur non avendo assunto l'espresso compito di effettuare accertamenti tecnico giuridici sull'immobile — ad esempio, richiedendo visure catastali o ipotecarie —, non può, per ciò solo, ritenersi esentato dall'obbligo ex artt. 1176 e 1759 c.c. di comunicare alle parti interessate, oltre alle circostanze a lui note, anche quelle conoscibili con la comune diligenza in relazione al tipo di prestazione dovuta

In alcuni casi non può escludersi il configurarsi di un obbligo di un protezione sul contraente più debole

Ci sono molti vademecum che sembrano spendibili in via generale in qualunque situazione ma a ben guardare ogni caso è singolo e ha una storia le cui differenze se indagate e conosciute portano a una diversa valutazione e per effetto a una strategia personalizzata.

Alcuni consigli pratici su come impostare il rapporto con un agente immobiliare:

1. La forma scritta: prediligere sempre la email e cercare di limitare in tutto ciò che è possibile l'uso della messaggistica (in particolare i vocali).

2. Prendere l'abitudine di inviare una email di riepilogo al proprio agente immobiliare dove in maniera veritiera e corretta si precisa quanto è stato detto, fatto e nel caso promesso, le considerazioni svolte e il genere di assistenza prestata (se l'agente è in mala fede dovrà smentire il contenuto e questo potrebbe suonare come un campanello d'allarme).

3. Mettere in forma scritta, sempre e se del caso aggiungerlo al mandato quale sia l'interesse del Cliente. Alcuni moduli di conferimento dell'incarico sono vecchissimi e redatti in modo seriale, in talune circostanze è possibile fare delle aggiunte a penna se il diretto interessato si rifiuta di modificarli (magari giustificandosi che sono tutti così, che sono obbligati, che tutte le agenzie fanno allo stesso modo o è un formato rilasciato dalle associazioni di categoria, ecc.), e in quel caso aggiungere anche che le modifiche intervenute a penna in aggiunta si danno per accettate tra le parti, mettendo le relative firme e pretendendo sempre copia del contratto.

4. Quando il mandato si origina per via della proposta ricevuta dall'agente è possibile chiedere la firma di una scrittura privata nella quale si dia atto di come si è originato il rapporto.

5. E' consigliabile sapere, nel caso in cui si perviene a un contatto con un agente immobiliare attraverso il passa parola se tra colui il quale ha indirizzato il Cliente e l'agente in questione esistano dei rapporti pregressi di mutualità, non ben inteso una semplice amicizia o stima reciproca ma un vero e proprio accordo di qualunque genere per uno scambio di referenze tale per cui io raccomando te e tu raccomandi me. Il Cliente ha diritto di saperlo ed è prudente indagarlo perchè di fatto in questi casi il passa parola non è del tutto spontaneo ma organizzato e se la scelta dell'agente immobiliare si basa sull'intuitus personae ha una sua rilevanza saperlo.

E' fondamentale capire che non si tratta di rendere più gravoso o difficoltoso il lavoro dell'agente immobiliare ma di tutelare il consumatore nelle sue vesti di cliente da quelle prassi dei c.d. “venditori”; il procacciamento di un affare a volte spinge a comportamenti aggressivi e poco lineari che puntano a delle forzature del rapporto tale da ingenerare un falso affidamento nelle qualità promesse dell'immobile, nella capacità di comprendere e di verificare l'esattezza e la corrispondenza dello stesso alle proprie necessità.

Nel momento in cui il Cliente rappresenta di avere certune esigenze specifiche in rapporto, per esempio, alla professione o alla Famiglia che potrebbero coinvolgere i ritmi della giornata, le necessità, la mobilità e per effetto quella che si palesa diventerà la routine successiva quest'ultimi elementi devono spingere a indagare la soluzione migliore, non a far diventare (sembrare) quella proposta la miglior soluzione.

Sono due circostanze molto diverse tra loro.

Il Cliente non è tenuto ad avere piena consapevolezza (i tempi del visto e piaciuto sono trapassati, fortunatamente) mentre l'agente immobiliare deve rendersi interprete assennato e responsabile di ciò che il Cliente sta realmente comprendendo dell'acquisto che si accinge a fare. Nel momento in cui diventa facilmente presupponibile che l'Agente, malgrado avesse tutte le indicazioni per dedurre che l'affare non fosse nell'interesse della soddisfazione del Cliente non ha fatto un passo indietro laddove invece sarebbe onerato di fermarsi e ragguagliare il Cliente dei limiti di questo affare.

Ben inteso, può comunque essere concluso ma il Cliente deve sapere a cosa sta andando incontro.

Il presente breve articolo non è un testo che vuole indagare gli orientamenti in essere nella giurisprudenza in quanto, come chiarito sono molteplici e ci sono tante casistiche, lo scopo è quello di dare alcuni suggerimenti pratici a mò di consigli che stimolino il Consumatore a delle riflessioni e per effetto alla prudenza.

Ci sono moltissimi agenti immobiliari che svolgono il proprio mestiere in maniera esemplare, con discrezione, disciplina e con un affezione ammirevole per il Cliente che si traduce nel “prendersene cura”. Il loro qualificato lavoro merita di essere tutelato e non tacciato di sospetti o pregiudizi.

Nel contempo però è doveroso prendere atto che una Professione tutt'altro che facile, che necessiterebbe di essere imparata, studiata, organizzata e amata nel suo svolgimento è anche, in un sempre maggior numero di casi, il ripiego o la scelta speculativa di venditori affaristi il cui operato nuoce certamente al buon nome della categoria stessa specialmente quando ci si approssima al mercato con atteggiamenti aggressivi (a volte anche comparativi con gli stessi Colleghi agenti immobiliari, denigrandone l'attività nel paragone).

E' essenziale quindi capire che una sana e corretta tutela dei Consumatori non significa che abbiano sempre ragione, significa mediare e cercare prima di tutto di capire, studiando caso per caso. Non è mai una crociata contro qualcuno o contro un “cattivo di turno” bensì la ricerca di come lo Stato di diritto che s'incardina nelle norme offerte per trovare soluzioni pacifiche ed eque, possano riportare sulla retta via un rapporto o riequilibrarlo un rapporto laddove abbia prodotto un danno.

Il diritto non è persecuzione, ma ragionevolezza, equità e buon senso.

Prima di tutto è fiducia nelle regole.

A tal proposito si riportano alcune massime su alcuni problemi recentemente posti all'attenzione dell'Ass.ne affinchè possano essere utili, si rammenta sempre e comunque che il presente scritto non è un vademecum e non contiene indicazioni operative pertanto in ogni caso è sempre consigliato prima di tutto avvalersi del proprio Professionista di fiducia.

Relativamente alle provvigioni per l'agente immobiliare in regola con l'iscrizione, scatta il diritto alla provvigione per la mediazione esercitata anche se la compravendita si è conclusa in un secondo momento e grazie all'intervento di un terzo professionista; questo anche per evitare anche l'ipotesi scorretta di escludere da un affare l'agente immobiliare che ha lavorato tuttavia la percentuale va divisa in parti uguali a meno che vi sia la prova della prevalenza dell'attività dell'uno o dell'altro.

Nelle ipotesi, tante e certamente un vasto arcipelago dei c.d. preliminari di compravendita corre il serio rischi di realizzare il reato di estorsione quando l'eventuale pretesa contrattuale sia opposta per scopi eccentrici rispetto a quelli per cui il diritto è riconosciuto e tutelato, o comunque non dovuti nelle circostanze in cui si venga a minacciare la trascrizione di domanda giudiziale ex. art. 2932 c.c. concernente un preliminare di compravendita immobiliare, che però già in precedenza era stato consensualmente risolto ed in particolare tale ipotesi può integrare il reato in questione ancor più nel momento in cui ciò avvenga per ottenere il pagamento di una somma di denaro non dovuta, unitamente al trasferimento di altro immobile di notevole valore, in cambio della rinuncia di un azione civile. I preliminari devono essere letti attentamente e sottoposti all'attenzione di un Professionista in ogni caso le comunicazioni inerenti le risoluzioni consensuali devono essere sempre in forma scritta e debitamente conservate.