CONDOMINIO: chi paga il compenso dell'amministratore, l'inquilino o il proprietario.

In diverse occasioni, abbiamo affrontato l'argomento in questione, e possiamo dire che oggi, rispetto al passato, l'amministratore di condominio ha un rapporto più diretto e chiaro con il conduttore, ma, certamente e senza alcun dubbio, l'unico obbligato per le quote condominiali, verso il condominio, rimane sempre il proprietario.

Vero è, che il conduttore, oggi, ha diritto di recarsi direttamente presso l'ufficio dell'amministratore per accedere ai documenti giustificativi, (art. 1130-bis c.c.) ovviamente, questo, riguarda le soli spese che dallo stesso sono dovute. L'inquilino adesso può, anche, richiedere all'amministratore immobiliare di visionare il registro dell'anagrafe condominiale. C'è da dire però, che tale pratica, del tutto eccezionale, negli anni addietro non era assolutamente praticabile.

Vediamo adesso, riferendoci al caso indubbiamente assai contrastato, chi effettivamente tra i due soggetti, proprietario e inquilino, è tenuto a pagare le spese relative al compenso dell'amministratore di condominio.

Secondo quanto stabilito dall'art. 1118 del c.c., l'amministratore è tenuto ad addebitare le spese esclusivamente ai proprietari, ossia ai condomini che sono tenuti al pagamento, in base ai millesimi riportati nella tabella di  riferimento ossia quella di proprietà. Il pagamento della relativa spesa, infatti, cosiddetta obbligazione proper rem, deriva per l'appunto al possesso di cose, che, nel caso di specie, si riferisce proprio al possesso dell'immobile. Ciò posto, tale pratica rimane anche se l'Unità Immobiliare viene ceduta in locazione.

Restando sempre sull'argomento, secondo quanto sancito dalla Cassazione in data 13.09.2006 con sent. n. 19650, non si possono ravvisare vincoli negoziali nella mera prassi o consuetudine dell'amministratore di condominio che si rivolge, in via prioritaria, al conduttore e non al proprietario, per il pagamento degli oneri condominiali, l'amministratore, dunque, può effettuare la ripartizione delle spese, e richiederle all'inquilino, qualora abbia ricevuto regolare incarico da parte del proprietario. A sua volta, nei casi in cui il conduttore non provveda al tempestivo versamento delle quote previste a suo carico, dalla legge o dal contratto di locazione, a provvedere sarà il locatore, per poi avvalersi del diritto  di rivalsa.

Per il versamento delle quote condominiali a carico del conduttore, le norme di riferimento sono quelle contenute nel primo e secondo comma dell'art. 9 della legge n. 392/78, che recitano:

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

E vi è di più, secondo quella che è l'interpretazione della legge n. 392/78, l'art. 79 recita che la violazione delle norme inerenti alle spese condominiali (chiamate oneri accessori) rende nulla la clausola contrattuale che l'ha violata.

L'orientamento giurisprudenziale, affermato più volte da molte sentenze, recita che le spese corrisposte a titolo di compenso all'amministratore di condominio e le spese sostenute dallo stesso nell'esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell'immobile, sicché del relativo importo non può certamente essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo.

La Cass. SS.UU. del 08 aprile 2008 n. 9148 ha difatti chiarito che il mandato di rappresentanza conferito all'amministratore di condominio, raffigura solamente un ufficio di diritto privato con la conseguente applicazione, nei rapporti esclusivi tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, relativamente proprie alle disposizioni dello stesso mandato.

Ne deriva pertanto, che il credito vantato dall'amministratore di condominio, fondato sul contratto di mandato che intercorre con i condomini, grava sullo stesso la prova degli esborsi effettuati, mentre spetta ai proprietari, quali mandanti, l'onere dei rimborsi e dei pagamenti del relativo compenso. (Cass.Civ.sez. VI, 17.08.2017, n. 20137)

Per quanto fin qui argomentato, possiamo liberamente esprimere che il conduttore non è tenuto al rimborso delle spese relative al compenso dell'amministratore sia perché non comprese nel tassativo elenco dell'art. 9 comma 1 l. 27 luglio 1978 n. 392, sia perché aventi origine e fondamento nei diritti dominicali sulle parti comuni, per le prime, ed in quanto effettuate per garantire la conservazione delle situazioni dominicali per le seconde.

Con la modifica apportata dal legislatore con la legge del 11/12/2012 n. 220 al testo dell'art. 66 disp.att. del c.c. l'espressione dallo stesso inserita (aventi diritti) per indicare coloro che devono essere convocati direttamente dall'amministratore di condominio all'assemblea, ha determinato una differente interpretazione dottrinaria. Le tesi inseriscono l'obbligo a cura dell'amministratore di convocare anche gli inquilini, anche se, ovviamente, limitatamente al loro diritto di voto, ai sensi dell'art. 10, L. 392/1978.

E' del tutto lecito pensare, a questo punto, accogliendo tale tesi, la conseguenza negativa che si verrebbe a creare in caso di impugnazione delle delibere da parte dei conduttori in caso di mancata convocazione. (ex art. 1137 c.c.).

Allo stato attuale, con l'impostazione delle nuove norme codicistiche sul condominio in seguito alle modificazioni introdotte dalla legge sopracitata, la questione relativa su chi grava il pagamento del compenso dell'amministratore, appare molto più dibattuta, resta comunque ferma, quanto fondamentale, l'esistenza di contratti di locazione, che avranno, nel caso specifico,  la funzione, sempre nel rispetto delle norme citate, di vincolare i rapporti di spesa condominiale tra conduttore e locatore. A dare un supporto importante circa l'identificazione delle spese a carico del proprietario e quelle imputabili all'inquilino, è la legge n. 431 del 1998. 

A seguire, riportiamo la tabella di Ripartizione delle spese condominiali tra inquilino e proprietario rappresentata dall'0rganizzazione sindacale Sicet, (Sindacato Inquilini Casa e Territorio) interpretando un bisogno di presenza, assai vivo nell'aria che fa riferimento alla CISL e alle ACLI per la difesa e l'affermazione al diritto alla casa e all'abitare.

La Sicet, rientra tra le Associazioni collaterali alla Confederazione, per meglio sviluppare la rappresentanza dei bisogni e degli interessi abitativi e del territorio.

Ripartizione delle Spese Condominiali Tabella elaborata dal SICET

Di seguito riportiamo le sentenze:

Cass. 3 giugno 1991 n. 6216, in Giust. civ. Mass. 1991, fasc. 6

Le spese relative al compenso corrisposto all'amministratore e le spese sostenute dallo stesso nell'esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell'immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo.

Cass. 11 novembre 1988 n. 6088, in Giust. civ. Mass. 1988, fasc. 11

Nelle locazioni degli immobili urbani, i premi di assicurazione dello stabile, il compenso dell' amministratore ed il concorso delle spese di riparazione dell'impianto di riscaldamento e di revisione dell'impianto antincendio non sono compresi tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore -, salvo patto contrario, da valutarsi alla stregua del divieto di pattuizioni rette ad attribuire al locatore vantaggi in contrasto con le disposizioni della predetta legge (art. 79, comma 1).

a cura della Consulta Legale