LOCAZIONI COMMERCIALI: messi a dura prova per la pandemia.

Le misure indotte dal Governo per l’emergenza epidemiologica da COVID-19 volte al contenimento del contagio, hanno drasticamente limitato oltre la libera circolazione delle persone, anche il fatturato di tutte le attività, sia a livello commerciale che a livello industriale.

Tutto ciò, continua a generare, una obiettiva crisi di liquidità che ha reso proprio impossibile a molti imprenditori e professionisti ad adempiere regolarmente i propri obblighi contrattuali riguardanti la locazione.

Alle tante richieste di interventi e varie segnalazioni ricevute dai conduttori di locali commerciali, i quali, al riguardo di molti dubbi sorti in merito all’applicabilità delle regole e dei principi generali sulla responsabilità del conduttore debitore, cercheremo di dare alcune risposte, anche, con l'intento di sensibilizzare i protagonisti in causa, al fine di trovare una soluzione pacifica, con un accordo transattivo.

In primo luogo, è chiaro che la pandemia, senza alcun dubbio considerata un evento straordinariamente oggettivo, del tutto imprevedibile e inevitabile, porta ad escludere, nel rispetto delle norme di legge, la responsabilità dei conduttori debitori, i quali, per forza maggiore, si sono trovati in crisi di guadagno da non potere più sostenere i costi dell'attività in generale e soprattutto i canoni di locazione.

Aldilà di ogni apprezzabile caso, parrebbero incontestabili gli effetti dell'art. 1374 del C.c. nel rispetto del principio secondo cui ciascuno dei contraenti è tenuto a salvaguardare l'interesse dell'altro, se ciò non comporti un apprezzabile sacrificio dell'interesse proprio.

Facendo riferimento alla solidarietà costituzionale di cui all'art. 2 della nostra Costituzione, invece, ci permettiamo di presupporre, in merito all'esecuzione disposta dall'ex art. 1375 c.c. che parrebbe possibile adattare il contratto, in un contesto dilaniato dall'emergenza sanitaria (pandemia) alle circostanze ed esigenze sopravvenute, e salvaguardare, così, il rapporto economico tra le parti, disponendo una pianificazione convenzionale.

Nel caso specifico, allo stato attuale diverse sono le pronunce dei giudici italiani che, a seguito della pandemia covid19, sono intervenuti a sostegno dei commercianti in difficoltà nell'affrontare la delicata situazione che li ha visti coinvolti proprio nel fatto di non poter più riuscire a pagare i canoni di locazione.

Il contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo, obbliga il locatore, a garantire il conduttore, al godimento dell'immobile, infatti, in caso di limitazione del godimento, per cause di eventi eccezionali e imprevedibili non imputabili al conduttore, si profila un diritto alla conseguente riduzione del canone.

E' quanto emerge dai provvedimenti assunti dai giudici, che trattandosi di eventi di cui sopra si potrà instaurare una negoziazione tra le parti, onde riequilibrare, nel rispetto dei principi di correttezza e buona fede, le sorti del contratto.

A supporto sono le ordinanze fino ad aggi emessi dai Giudici, i quali, nei casi sopra enunciati, rigettano la richiesta di rilascio ex art. 665 c.p.c. sulla scorta di una articolata, anche se sintetica, motivazione.

Per quanto riguarda le questioni oggi discusse, le disposizioni a cui facciamo riferimento sono proprio quelle dell'art. 91 del D.L. n. 18/2020, il cui disposto esprime di valutare il rispetto delle misure di contenimento ai fini dell'esclusione ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 del Codice civile.

E' chiaro dunque che secondo l'interpretazione dei Giudici, tale norma incide nella valutazione della gravità dell'inadempimento del conduttore in relazione alla domanda di risoluzione del contratto per mancato pagamento dei canoni di locazione.

Allora, seguendo questo ragionamento ci si chiede, ma è giusto che i proprietari di immobili in questa fase così difficile siano penalizzati? ebbene, no, è chiaro che operando sulla responsabilità per i danni che l'inadempimento possa aver cagionato al creditore, si debba fare una attenta valutazione, sarebbe illogico ritenere che il debitore che abbia subìto i provvedimenti restrittivi possa andare esente da responsabilità per i danni derivanti dall'inadempimento.

A tale riguardo, ricordiamo che nella prima ondata dell'emergenza è stato introdotto il D.L. c.d. cura Italia grazie al quale le attività commerciali godevano di un credito d'imposta pari al 60% del canone di locazione, successivamente, con un nuovo intervento D.L. n. 34/2020, chiamato Rilancio è stato potenziato il credito d'imposta nella misura sempre del 60% anche alle attività di leasing, attività commerciali, agricole e industriali, ivi compresi tutte quelle attività di interesse turistico e di attività di carattere professionale.

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