OPERE EDILIZIE: ristrutturazione e vizi nelle esecuzioni delle opere edilizie. Responsabilità dell'impresa esecutrice dei lavori e tempi di prescrizione per richiedere il risarcimento dei danni.

REGIONE: SICILIA

Molti consumatori, ci hanno contattato per richiederci alcuni consigli riguardanti le difformità e
vizi delle opere edili eseguiti in occasione di ristrutturazione e /o rifacimenti di opere murarie.
Possiamo benissimo dire che ancora oggi, nonostante le norme che regolano tali rapporti, sono
molte le imprese o i singoli imprenditori, a volte improvvisati, che non curano o non eseguono i
lavori a regola d'arte. Ciò ovviamente, scaturendo in capo ai committenti a distanza di tempo, guai
e costi, e molto spesso costretti ad intraprendere attività giudiziarie.
Vediamo adesso nel dettaglio quali sono le accortezze da prendere prima di affidare incarichi
edilizi di qualunque genere.
E' molto importante prima di iniziare qualsiasi intervento edilizio, redigere un contratto d'appalto
con l'impresa esecutrice, bisogna prima di tutto elencare ogni clausola necessaria per garantire il
migliore svolgimento delle opere e anche per tutelarsi in caso di inadempienze, infatti, è necessario
inserire nei contratti di appalti articoli a salvaguardia dei propri diritti.
É indispensabile inserire una percentuale a titolo di penale nei casi in cui i lavori venissero
consegnati oltre il tempo prestabilito e/o per i lavori eseguiti non in regola e nel rispetto di quanto
stabilito preventivamente. Inoltre, è indispensabile inserire i pagamenti da effettuare, le modalità e
le relative scadenze, insomma, è buona regola inserire tutto ciò che può essere necessario per
evitare equivoci e/o sorprese inaspettate.
Precisiamo che, risulta essere molto frequente, specie dalle nostre parti, che le imprese ritardino la
consegna dei lavori, questo accade semplicemente perchè le imprese assumono tanti lavori
contemporaneamente, e come ovvio, non possono rispettare i tempi regolari di esecuzione stabiliti.
E' il caso di dire però, visto il periodo, che oggi non saranno di sicuro questi i motivi, visto che il
lavoro scarseggia.
Comunque, per cautelarsi al meglio, è necessario inserire nel contratto una clausola che riguarda i
tempi di consegna lavori, infatti, nel caso di ritardo alla consegna, si potrà vantare l'applicazione di
una penale in relazione ad ogni giorno di ritardo, e che quindi, quantificata la somma, si potrà
decurtarla dal pagamento della manodopera.
Un altro aspetto molto importante, riguarda la responsabilità in capo all'esecutore dei lavori o
l'impresa, i lavori devono essere eseguiti a regola d’arte usando materiali idonei ed adeguati e col
rispetto di tutte le norme di costruzioni e di sicurezza. E' buona norma dunque, controllare sempre
i lavori in fase di esecuzione e/o affidare l'incarico di sorveglianza ad un professionista che
assumerà le vesti di Direttore dei lavori.
Vediamo adesso cosa dice il Codice Civile.
Il codice civile negli articoli dal 1655-1677 disciplina e norma gli appalti e, in particolare, gli
articoli dal 1667 al 1673, normano proprio il problema della “difformità e dei vizi dell’opera“.
Il Codice Civile prevede inoltre, che l’appaltatore è tenuto a fornire garanzia del lavoro eseguito per
difformità e i vizi dell’opera da lui eseguita.
Unica eccezione prevista dal Codice Civile è il caso in cui i vizi siano conosciuti e/o riconoscibili
dal committente, o se sia dimostrabile che sono stati taciuti in mala fede dall’appaltatore delle
opere.
In generale, nel caso di appalto di Lavori, la garanzia si prescrive in due anni dalla consegna
dell’opera ultimata e i vizi o difetti lamentati debbono essere denunciati entro sessanta giorni dalla
loro scoperta. La denuncia dei vizi riscontrati non è necessario formalizzarla se l’appaltatore ha
riconosciuto l’esistenza di questi vizi, oppure ha agito in modo tale da nasconderli, in ogni caso
questa circostanza deve essere documentata e dimostrata, dunque, è bene sempre formalizzare la
contestazione.
Quando però l’opera eseguita, come succede nel caso di edifici ed immobili di varia natura e
destinazione, è per sua natura intrinseca di lunga durata, la garanzia dell’appaltatore è estesa a dieci
anni dal completamento dell’opera stessa.
In merito a quanto sopra descritto evidenziamo in ordine alcune sentenze:
1. la prima, è esigere l’eliminazione dei vizi e difetti ( lo conferma la Cassazione, sentenza n.
5103/1995) e il risarcimento richiedibile all’impresa che ha mal eseguito i lavori, può
ricomprendere anche nuove opere, anche più costose di quelle previste nell’appalto
originario sempre se finalizzate all’eliminazione del vizio (Cassazione n. 1948/1989).
2. la seconda possibilità è quella di richiedere la riduzione del prezzo già pagato e/o di
quello ancora da pagare oltre al risarcimento degli eventuali ulteriori danni diretti ed indiretti
patiti.
3. la terza possibilità, da valutare, se l’opera ha vizi gravi tali da renderla inadatta e lesiva,
di pretendere la risoluzione del contratto, con la restituzione di tutto quanto pagato oltre ai
danni diretti ed indiretti patiti.
La garanzia è bene sapere, che per i lavori di ristrutturazione in materia di appalti edili e non solo
per la costruzione di edifici, è 10 anni, infatti la garanzia del costruttore ovvero appaltatore ai sensi
dell'art. 1669 del c.c. scatta anche per le ristrutturazioni e per gli interventi di modifica o riparazioni
nel caso però di opere destinate a durare nel tempo.
Al riguardo una recentissima sentenza n. 22553 del 4 novembre 2015 che ha cassato la
responsabilità dell'appaltatore secondo cui la garanzia prescritta dall'art. 1669 del c.c. può ben
essere invocata anche con riguardo al compimento di opere siano essi interventi di modificazioni o
riparazioni afferenti ad un preesistente edificio per cui la responsabilità di tali opere ricade dunque
sugli autori che l'hanno eseguito.
Tuttavia, possiamo certamente dire, che la norma non ha un ambito applicativo limitato ai difetti
costruttivi inerenti la sola fase di costruzione dell'immobile ma si estende anche alla ristrutturazione
e/o modifica degli interventi successivi.
Vediamo adesso cosa vuol dire garanzia decennale e quando può essere applicata.
La garanzia decennale del costruttore non grava "solo" sui gravi difetti di costruzione con la
garanzia ex 1669 cc, ma anche sui vizi "parziali" dell'opera stessa. Ad affermarlo è la
sentenza di Cassazione civile , sez. II, sentenza 12.04.2012 n° 9119 I
In altri termini, il vizio che assume rilevanza ai sensi di cui al citato art. 1669 c.c. deve essere in
grado di pregiudicare in modo grave (e non necessariamente globale) la funzione alla quale
l'immobile è destinato, limitandone in modo notevole la possibilità di godimento (anche con
riferimento ad una sola parte apprezzabile dello stesso).
Siffatto pregiudizio, quindi, non deve incidere indispensabilmente sulla stabilità dell'opera, nè
comportare pericolo di rovina in senso stretto, dovendosi annoverare tra i gravi difetti di
costruzione, valutabili ai fini dell'applicabilità dell'art. 1669 c.c. in discorso, anche quelli che si
risolvono nella realizzazione dell'opera con materiale assolutamente inidoneo pur se riguardano
elementi non propriamente strutturali quali i rivestimenti o la pavimentazione.
Orbene, sulla scorta di tali presupposti, la Corte milanese, pur manifestando essenzialmente
adesione al suddetto orientamento della giurisprudenza di legittimità che incasella nell'alveo di
applicabilità del menzionato art. 1669 c.c. ogni alterazione che incida in modo sensibile sugli
elementi strutturali e funzionali della costruzione comportando un'apprezzabile menomazione
dell'ordinario godimento dell'opera e della normale utilità cui essa è destinata, è pervenuta, alla
stregua di un percorso motivazionale insufficiente e contraddittorio (con riferimento alla
valutazione delle circostanze fattuali rimaste obiettivamente accertate), alla conclusione di
escludere che i difetti riscontrati nella fattispecie sottoposta al suo esame - quali conseguenze
ricollegabili alla cattiva esecuzione dei sottofondi della pavimentazione - potessero essere ricondotti
nell'ambito delle suddette alterazioni perchè non pregiudicanti in misura considerevole la
funzionalità in senso proprio e le ordinarie condizioni di utilizzo dell'abitazione.
Così argomentando, infatti, la Corte territoriale, oltre alla essenziale genericità dell'impostazione
valutativa dei difetti dedotti in giudizio, non ha tenuto conto delle univoche risultanze della CTU in
relazione alla gravità e all'ampiezza delle lesioni (generalizzate in tutte le pavimentazioni ed estese
a tutto l'edificio), come tali comportanti - per stessa ammissione evincibile dalla motivazione, il
rifacimento integrale del massetto e, quindi, la rinnovazione e la successiva sostituzione dell'intera
pavimentazione.
Come abbiamo visto, i danni rilevabili a seguito di lavori eseguiti male nelle opere edilizie possono
essere tanti, è meglio intervenire subito nel caso ci accorgessimo di lavori eseguiti male e non a
regola d'arte, molti possono essere i casi che nascondono insidiose sorprese, per non parlare poi, di
eventuali costi scaturenti da opere di ripristino.
La casa è ritenuta un bene primario per noi italiani e ci vuole un niente, purtroppo, a farlo diventare
un incubo.

24 giugno 2016

Articolo a firma del responsabile Agostino Curiale che si assume totalmente la responsabilità del contenuto del presente articolo. Per comunicazioni dirette scrivere a: palermo1@euroconsumatori.eu

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