MUTUO CASA: SURROGAZIONE (e PORTABILITA') ED ESTINZIONE ANTICIPATA. La nostra Associazione di Consumatori ti guida al risparmio

Negli ultimi mesi agli sportelli di A.E.C.I. sono arrivate numerose segnalazioni relative a banche che, per le motivazioni più disparate, chiedono il pagamento di spese non dovute a chi decide di trasferire o estinguere anticipatamente il proprio mutuo.

La Legge n. 40 del 2007 Misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attività economiche e la nascita di nuove imprese (conversione in Legge del famoso Decreto Bersani n. 7/2007), ha di fatto azzerato tali spese. Ma questa norma in alcuni casi non viene rispettata.

SURROGA: COS’È
La surroga o surrogazione è un operazione con la quale si sposta il mutuo presso una banca differente per accedere a migliori condizioni
. In sostanza si accende un nuovo mutuo, utilizzando l’ipoteca originaria del mutuo vecchio.
La surrogazione per volontà del debitore è disciplinata dall' art. 1202 del Codice Civile:
"Il debitore, che prende a mutuo una somma di danaro o altra cosa fungibile al fine di pagare il debito, può surrogare il mutuante nei diritti del creditore, anche senza il consenso di questo".
Lo stesso articolo 1202 richiede i seguenti requisiti per questo tipo di surrogazione:
1. che il mutuo e la quietanza risultino da atto avente data certa;
2. che nell'atto di mutuo sia indicata espressamente la destinazione della somma mutuata;
3. che nella quietanza si menzioni la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata nel pagamento.

Per i mutui bancari, la surrogazione realizza la cosiddetta PORTABILITÀ DEL MUTUO, ossia permette al debitore di sostituire la banca che ha erogato inizialmente il mutuo con una nuova banca, che magari propone condizioni migliori, mantenendo viva l’ipoteca originariamente costituita.
Nel caso in cui si decida di trasferire il mutuo ad altro intermediario non è più necessaria la cancellazione della vecchia garanzia e l’attivazione di una nuova: meno formalità e meno costi notarili.
È la banca che subentra a pagare il debito residuo e si andrà a sostituire a quella precedente.
Il debitore dunque rimborserà il mutuo alle nuove condizioni concordate.

Secondo le recenti disposizioni normative sono nulle le clausole contrattuali che impediscono e ne rendono oneroso l’esercizio per il cliente (art. 8 co. 3 L. 40/2007).

Per verificare le opportunità di surroga del mutuo si deve confrontare il vecchio contratto di mutuo con le caratteristiche della nuova proposta. La verifica si esegue richiedendo un preventivo per questa operazione a più Istituti di Credito o utilizzando servizi di comparazione sul web.

La procedura di surrogazione
È necessario chiedere  alla nuova banca (o banca subentrante) e in forma scritta di acquisire dalla banca originaria l'importo esatto del debito residuo, concordando allo stesso tempo una data possibile per formalizzare l'operazione.
La nuova banca procederà all'operazione di surroga formalizzando con scrittura privata o atto pubblico:
• il contratto di mutuo tra la nuova banca e il cliente
• la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria
• il consenso alla surroga e l’annotazione della surroga stessa a margine dell’ipoteca originaria
Segnaliamo che in ogni caso è previsto l’intervento del notaio, che provvede ad autenticare le sottoscrizioni o a redigere l’atto pubblico.

Quali sono i costi e le spese?
Ai sensi dell’art. 8-bis della citata Legge n. 40 del 2007: “e' fatto assoluto divieto di addebitare al cliente spese relative alla predisposizione, produzione, spedizione, o altre spese comunque denominate, relative alle comunicazioni di cui agli articoli […] 8 […]".

E ancora, come introdotto dall'art. 2, co. 450 della Legge 244 del 2007 a modifica della 40/2007 "c) all'articolo 8, dopo il comma 3 è inserito il seguente:«3-bis. La surrogazione di cui al comma 1 comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l'esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali , che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi".

Avete portato il vostro mutuo in un’altra banca e vi siete accorti che vi sono state addebitate spese non di vostra competenza (istruttoria, perizia, notaio)?
A.E.C.I. vi consiglia di inviare una raccomandata a/r alla Banca dalla quale avete trasferito il mutuo e all’ABI (Associazione Bancaria Italiana) chiedendo il rimborso delle somme pagate e non dovute.

ESTINZIONE ANTICIPATA
Nessuna penale deve essere pagata per l’estinzione anticipata o parziale del mutuo per l’acquisto o ristrutturazione della casa di abitazione ovvero allo svolgimento della attività economica o professionale da parte di persone fisiche (art. 7 – L. 40/2007)
In particolare, sono esenti da penale:
mutui per l’acquisto dell’abitazione principale sottoscritti con una banca, a partire dal 2 febbraio 2007;
mutui per l’acquisto o ristrutturazione della casa di abitazione o dell’unità immobiliare adibita allo svolgimento della propria attività economico/professionale sottoscritti con qualsiasi soggetto finanziario (banca, istituto finanziario, ecc.) a partire dal 3 aprile 2007.
Per i mutui stipulati prima del 2 febbraio e 3 aprile 2007, bisogna verificare le penali che le banche hanno deciso di applicare, in base agli accordi raggiunti con le associazioni di consumatori (penali variabili a seconda della tipologia di mutuo sottoscritta e in base al tempo rimanente per l’estinzione).

Per consigli e segnalazioni circa la mancata applicazione della normativa vi invitiamo a contattarci nelle nostre sedi A.E.C.I. Gli esperti sono a vostra disposizione anche tramite la CHAT ON LINE su www.euroconsumatori.eu e alla mail helpdesk@euroconsumatori.eu.

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